Дом в Болгарии

Кто не мечтает иметь свой коттедж у моря, чтобы летом отдыхать там вместе с друзьями или семьей, а в остальное время сдавать его в аренду желающим туристам, еще и зарабатывая на этом. Такие мысли посещают многих россиян, а вот где именно покупать и какую недвижимость, определиться самому сложно.

В последнее время среди россиян действительно возрос спрос на зарубежную недвижимость. При этом кризис не только не останавливает желающих, а наоборот подталкивает переводить средства из депозитов или ценных бумаг в более надежные объекты, к которым и относится зарубежная недвижимость. Росту спроса также способствует падение цен во многих странах и заявления риелторов, что цены достигли своего дна.

Плюсы проживания или отдыха за рубежом очевидны: качественная инфраструктура, высокий уровень сервиса, особенно в европейских странах, юридическая безопасность, теплый климат, в еврозоне возможность посетить несколько стран. Правда Россиян все еще останавливает психологический барьер перед покупкой недвижимости в чужой стране, который основывается на незнании законодательства, обычаев другой страны, языковом барьере, общем недостатке информации.

Так сложилось, что в удаленных от центра регионах недостаточно информации о зарубежной недвижимости. «Если в Москве и Петербурге проводится по десять выставок в год, и каждый человек знает, что такое зарубежная недвижимость, сколько она стоит, какой приносит доход, то здесь человек, который потенциально мог бы приобрести зарубежную недвижимость, даже не задумывается об этом просто потому, что не владеет необходимой информацией», ¬– сообщил специалист.

По словам экспертов, наибольшей популярностью при покупке недвижимости у россиян пользуется Болгария, Черногория, Испания, Кипр и Турция. Состоятельные россияне предпочитают традиционные рынки: Лондон, Лазурный Берег, Италию. Спрос на эти страны подтверждают и показатели поисковых запросов информации о недвижимости в различных государствах. Анализ информационных запросов российских пользователей в системе «Яндекс» показывает, что наибольшим спросом в области зарубежной недвижимости пользуются Болгария (в прошлом году информацию о недвижимости в Болгарии запрашивали около 232 тыс. человек) и Испания. В десятку самых популярных стран также вошли Кипр, Турция, Чехия, Финляндия, Италия, Украина и Египет.

Исследования запросов англоязычных пользователей дают несколько другую картину: лидером по запросам в поисковой системе интернета на зарубежную недвижимость стала Испания. Количество поисковых запросов по Испании, а также городам и регионам этой страны, – 393,6 тыс. запросов – превысило запросы по Франции, занявшей второе место (184 тыс. запросов). Третью строчку, с 129 тыс. запросами, заняла Италия, четвертую, с 121 тыс. – Ближний Восток, пятую, с 113 тыс. запросами – Центральная и Южная Америка. На Ближнем Востоке самыми популярными регионами признаны Дубай, Марокко и Египет, в Центральной и Южной Америке – Панама и Мексика. Далее расположились Болгария, Кипр, Карибы, Восточная Европа и Турция. В Восточной Европе самыми популярными странами стали Хорватия и Чехия.

Предпочтения иностранцев несколько другие, потому что для них имеют значение при выборе места отдыха и инвестиций другие показатели. Например, для многих россиян имеет большое значение ценовой фактор. В наиболее популярной стране для наших соотечественников – Болгарии недвижимость достаточно доступна по цене: например, стандартные меблированные апартаменты в 10 минутах ходьбы до моря можно приобрести за 25 тыс. евро (500 евро за метр). Апартаменты с евроремонтом, жилые комплексы которых включают бассейны, подземный паркинг, охрану, спа-центр и другие услуги, и стоят дороже – например, на побережье Солнечного Берега стоимость квадрата составляет в среднем от 700 до 1 тыс. евро. Популярность этой страны среди россиян объясняется, прежде всего, привычным для русских климатом, языковой средой и довольно приемлемыми ценами. В то же время страна перспективная: через пару лет присоединение Болгарии к шенгенскому соглашению позволит ее жителям путешествовать по другим странам Европы без визы.

Жить – в Швеции, отдыхать – в Австралии

Во многом могут помочь сделать выбор ежегодные рейтинги, ранжирующие страны в соответствии с определенными характеристиками. В качестве примера можно привести один из распространенных международных рейтингов Country Brand Index. В соответствии с рейтингом, в перечень стран, круглогодично популярных среди отдыхающих, вошли Австралия, признанная лучшей для туризма, США, ОАЭ и Сингапур, предпочитаемые для осуществления шопинга, Италия и Франция, привлекающие своей национальной кухней, Япония, Бразилия и Испания, обладающие лучшими возможностями для вечерних и ночных развлечений, Австралия, Новая Зеландия, Канада, Белиз и Швейцария, названные лучшими для любителей спорта и активного отдыха, Египет, позволяющий насладиться лучшими историческими достопримечательностями, Мальдивы, Таити, Багамские острова, Доминиканская Республика и Австралия, имеющие самые шикарные пляжи.

Выбирая страну для покупки зарубежной недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду в течение всего года, стоит обратить внимание на страны, признанные лучшими для командировок и проведения конференций: это Австралия и Япония. Если же выбирать страну для проживания, то стоит обратить внимание на Швецию с самым высоким уровнем благосостояния граждан. В десятку стран по показателям качества жизни вошли также Норвегия, Дания, Австралия, Швейцария, Япония, Канада, Германия, Новая Зеландия и ОАЭ. Самой стабильной и благоприятной с точки зрения безопасности страной признана Норвегия. Предпочтительней собственной родины для туристов стали также Австралия, Новая Зеландия, Канада, Швейцария, Шотландия и другие.

Определитесь с целями

После того, как вы определились со страной, необходимо разработать стратегию вложений, четко определиться с целями приобретения недвижимости, чтобы выбрать конкретный объект и район. По признанию экспертов, российский инвестор часто преследует смешанные цели: время от времени хотел проживать в приобретенном жилье (особенно если это жилье — курортная недвижимость), а все остальное время — сдавать его в аренду, намереваясь получать доход.

Если вы будете сдавать купленный дом приезжим туристам, что обязательна близость к морю, если через 2-3 года хотите выгодно продать, то нужно внимательно изучить перспективы роста цен на недвижимость в стране и выбранном районе. Возьмем, к примеру, Кипр. Если вы хотите приобрести недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду, то необходимо учитывать, что иностранцы, в отличие от россиян, привыкших путешествовать по турпутевкам, предпочитают снимать апартаменты, поэтому вам нужно приобретать именно их. Значительным фактором при этом является экология, поэтому лучше покупать недвижимость на Пафосе, а не на Лимасоле или Ларнаке.

С точки зрения дальнейшей перепродажи наименьшие риски у объектов, расположенных в столицах Турции и Египта. Покупая квартиру в Каире или Стамбуле, инвестор рискует гораздо меньше, чем приобретая недвижимость на хорошо разрекламированном курортном побережье. Все потому, что жилья в столичных городах не хватает, и всегда найдется тот, кто захочет купить его или хотя бы снять. Иначе обстоит дело в приморских районах: и иностранцы, и россияне предпочитают отели. Следовательно, приобретать, например, виллу в Турции имеет смысл только с целью проживания в ней, а не сдачи в аренду.

Или такая ситуация: все вокруг говорят, что Болгария необычайно популярна, вы покупаете квартиру на побережье, рассчитывая легко сдать ее в аренду. Но для иностранцев большой интерес представляют лыжные курорты, поэтому этот вариант принесет большую доходность, чем традиционный дом у моря.

Также необходимо обратить внимание на налоговую политику государства (налог на недвижимость, аренду), размер ежемесячных коммунальных и других платежей. Если в некоторых странах при покупке недвижимости, например, в Чехии или Египте, его вообще нет, то, например, в Англии он достигает 4%, Турции – 3%. А в Италии налог для иностранцев, получающих доходы от сдачи недвижимости в аренду, достигает от 25 до 45% ежемесячно.

Что дальше?

В этом году эксперты прогнозируют сохранение интереса зарубежных инвесторов к рынкам недвижимости туристических стран. Большинство специалистов высказывают мнение, что низкий уровень спроса, установившийся на них в данное время во многом зависит от сезонности, а к началу турсезона – июню – ситуация может кардинально поменяться. Вероятность такого развития велика для Турции, где строительство и продажа недвижимости в основном ведется не в кредит, а за счет собственных средств застройщиков, что может обеспечить 20%-ный рост цен, а значит и доход инвесторам.

Противостоять финансовому кризису благодаря внутреннему росту и увеличению застроек, по прогнозам, смогут страны Африки и Средней Азии, где популярностью среди зарубежных инвесторов пользуются проекты с низкими капиталовложениями.

Вырастет спрос и в странах, которые избрали своей политикой привлечение российских инвесторов: Болгария, упростившая процедуру получения виз для россиян, Черногория, предложившая безвизовый режим для российских граждан, и Хорватия, которая планирует изменить налоговую и земельную политику для облегчения покупки недвижимости. Сюда же можно отнести Кипр.

Однако не для всех год станет удачным. Так, в Германии специалисты предрекают 20%-ное снижение объема зарубежных инвестиций по сравнению с прошлым годом. Состояние рынка зарубежных инвестиций в Латвии также не относится к оптимистичным прогнозам.

Особое место занимают ОАЭ. В последние годы в Дубае велось активное строительство, при этом рынок существовал на волне всеобщего роста за счет перепродажи не готового жилья, а контрактов (опционов). Такие сделки, доходные на растущем рынке, теряют привлекательность, когда нужны конечные покупатели, приобретающие недвижимость для проживания. Дефицит конечного покупателя может привести к финансовым потерям инвестора в силу низкого спроса.

Есть страны, которые несмотря на кризис остаются выгодными объектами для инвестиций, например, Великобритания, Франция, Норвегия. Жилье там подешевело незначительно, страны экономически сильные, поэтому экономика поднимется очень быстро. Через несколько лет перепродажа квартиры в Лондоне или Париже может оказаться очень выгодной сделкой для тех, кто купит ее сегодня.

Стоит умерить аппетиты тем, кто хотел бы приобрести зарубежную недвижимость на этапе начального строительства или в ипотеку. В первом случае многие банки приостановили строительство начальных объектов, риски в этой сфере возросли в разы. Во втором случае зарубежные банки, как и российские, ограничили выдачу долгосрочных кредитов, ведь неопределенность развития дальнейшей экономической ситуации и дефицит ликвидности ощущается во всем мире. Вырос первоначальный взнос, увеличились процентные ставки по кредитам, хотя в Европе они гораздо ниже российских.

Но в некоторых странах получить ипотеку все-таки возможно, причем на достаточно лояльных условиях. О том, в каких странах ипотека для иностранных граждан наиболее доступна и покрывают ли доходы от аренды расходы на ипотеку и содержание недвижимости, читайте в следующем номере.

Мария Войнова